随着9月15日《住房租赁条例》的正式施行，这部旨在规范国内住房租赁市场的行政法规，本应给房东和租客带来双赢的局面。然而，公众的关注点似乎并未完全聚焦于租赁市场的规范本身，反而引发了对房租上涨的担忧。这背后的原因，与条例中关于租赁信息备案的规定密切相关。
条例第八条明确规定了住房租赁合同备案制度，这无疑为相关部门掌握租赁信息、进而征收与租赁相关的税费（民间俗称“房东税”）提供了便利。人们担心，税收的最终承担者并非房东，而是会通过租金上涨的形式转嫁给租客。但实际情况真的会如此吗？作为一名长期关注房地产市场的作者，我结合我国现行税法，以及当前房地产市场的大环境，来为大家解析其中的可能性。
首先，我们来了解一下所谓的“房东税”。它并非一个正式的税种，而是对涉及房屋租赁的一系列税费的统称，主要包括增值税、个人所得税和房产税。
展开剩余76%增值税方面，由于小规模纳税人月销售额低于10万元可享受免税政策，对于普通个人出租房屋而言，租金收入很难达到这个标准，因此增值税的影响可以忽略不计。
个人所得税是“房东税”中最为重要的组成部分，也是引发担忧的主要来源。根据相关规定，财产租赁所得应缴纳个人所得税，税率为20%。需要明确的是，这并非是对全部租金收入征收20%的税，而是对扣除相关成本费用后的余额征收。例如，假设月租金为5000元，允许扣除1000元的出租成本，剩余4000元再按照一定比例（通常远低于20%）计算应纳税额。此外，房东还可以将房屋装修成本进行抵扣，实际用于计算个税的基数可能只有两三千元，对应个税可能只有200元至300元。
最后是房产税，其常规税率为租金的12%。以5000元租金为例，对应的房产税约为200元。
综合来看，增值税可免除，个人所得税在200元至400元之间，房产税约为200元。如果是在三、四线城市租房，由于租金水平较低，扣除相关费用后的实际负税率还会更低。例如，2000元房租对应的“房东税”可能低于150元，负税率不超过7.5%。
不难发现，即使个人租房的税率看似有10％，但“房东税”里的大头依然是个人所得税。但实际征收中，往往还存在优惠政策。考虑到很多个人房东不具备精确核算租房成本的能力，税务部门通常会采取核定征收的方式。以河北省为例，税务局规定，如果纳税人“不能准确计算房屋租赁成本费用的，在租金收入的5?0%的幅度内核定应纳税所得额”。这意味着税务部门会默认房租的90％至95％为成本，只对剩余的5％至10％部分征收个人所得税。以5000元房租为例，扣除4500元至4750元的成本后，只需对剩余的250元至500元征收10％的个税，实际税额仅为25元至50元。
即使税费负担并非想象中那么高，但备案制度的实施，无疑增加了税务部门征收相关税费的可能性，最终由谁来承担这部分税费，依然是公众关心的问题。如果租金不涨，则由房东承担；如果租金上涨，则实际上由租客买单。
在我看来，最终的结果更可能是双方共同负担，且房东承担得更多一些。这主要是由当前房地产市场的大环境决定的。
2021年之前，楼市属于卖方市场，房价和租金同步上涨，房东在市场中占据强势地位，涨租相对容易。但2021年之后，楼市进入调整期，房价和租金普遍下跌，市场转变为买方市场，租客的选择更多，房东涨租的难度也大大增加。
当然，这一观点可能并不适用于所有地区。在一线城市的核心区域，由于“房少人多”，市场依然坚挺。能够负担这些区域房租的租客，对租金的敏感度相对较低，即使租金上涨10％，也可能不会对其造成太大影响。就像上海核心地段的新房，价格依然坚挺，但这已经与大部分人无关。
总而言之，在《住房租赁条例》实施后，房租是否会上涨，以及税费由谁承担，是一个复杂的问题，受到多种因素的影响。但结合现行税法和市场大环境来看，租客无需过度担忧。
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