买房子是人生大事，尤其是首付之后，每个月的月供更是直接关系到未来几十年的生活品质。最近就有朋友问我：总价100万的房子，首付20万，每月到底要还多少钱？今天咱们就就来好好算一算，把账算明白，心里才踏实！
一、算账前，先搞懂两个关键信息
在具体计算之前，有两个关键点必须先弄清楚，这直接决定了你月供的多少。
1. 你的贷款总额和期限是多少？
房子总价100万，首付20万，这意味着你需要向银行申请80万元的房贷。这笔钱你打算用多少年来还呢？常见的房贷年限是20年（240期）或30年（360期）。年限越长，每个月压力越小，但总利息会越多。
2. 现在的房贷利率到底是多少？
现在5年期以上的基准利率（LPR）是3.5%，各个城市有加减基点的情况。那成都来说，目前有-50个基点的优惠，也就是说，执行的是3.5% - 0.5% = 3.0%的首套房利率。这个利率非常低了，我们后续就按这个年利率3.0%来计算。
搞明白了这两点，我们就可以进入重头戏——计算月供了。房贷还款主要有两种方式，它们算出来的月供可是不一样的。
二、月供怎么算？两种方式大不同
房贷还款最常见的有“等额本息”和“等额本金”两种方式。简单理解：
等额本息：每个月还款金额固定不变。月供里包含的本金和利息每月都在变化，但加起来总额不变。这是大多数人选择的方式，因为前期还款压力小，规划支出更方便。
等额本金：每个月还款的本金固定不变，但月供总额越还越少。因为本金固定，利息随着欠款减少而减少，所以月供逐月递减。这种方式总利息更少，但前期还款压力较大。
接下来，我们就分别用这两种方式，来计算贷款80万、利率3.0%、20年和30年的月供。
1. 等额本息还款法（月供固定）
① 贷款20年（240个月）
贷款80万，年利率3.0%，期限20年，计算结果如下：
每月月供：约 4432 元
总利息：约 26.37 万元
总还款额：约 106.37 万元
② 贷款30年（360个月）
同样的贷款额和利率，期限拉长到30年：
每月月供：约 3373 元
总利息：约 41.44 万元
总还款额：约 121.44 万元
小结一下：选择等额本息，如果你贷20年，每个月要准备好4400元左右；如果贷30年，每个月准备3370元左右就可以了。很明显，贷30年每个月的压力会小很多，但总共要还给银行的利息也会多出15万左右。
2. 等额本金还款法（月供逐月减少）
这种方式的特点是第一个月的月供最高，之后每个月会减少一点。
① 贷款20年（240个月）
首月月供：约 5333 元
每月本金固定偿还：800000 / 240 =3333.33 元
每月利息递减，末月月供：约 3339 元
总利息：约 24.10 万元
② 贷款30年（360个月）
首月月供：约 4222 元
每月本金固定偿还：800000 / 360 ≈2222.22 元
每月利息递减，末月月供：约 2228 元
总利息：约 36.10 万元
再小结一下：选择等额本金，一开始的还款压力会比较大。比如贷20年，第一个月要还5300多元，比等额本息方式高了近900元。但它的优势是全程总利息更少，能帮你省下不少钱。
三、总结与建议：怎么选更划算？
算完这笔账，我们来总结一下：
看月供压力：如果你希望每个月的生活支出稳定，不想一开始就承受太大的还款压力，那么等额本息更适合你。特别是选择30年期，月供3373元，对于很多家庭来说更容易承受。
看总利息成本：如果你收入比较高，或者预计未来收入会增长，想省下总的利息钱，那么等额本金更划算。虽然一开始还得多，但后面越还越轻松，而且总共能省下好几万的利息。
给你的小建议：
优先考虑30年期：月供压力小，每个月多出来的钱可以用来投资、学习或者提高生活质量。而且房贷是你能从银行借到的利率最低、时间最长的钱，没必要急着还完。
不必纠结还款方式：现在很多银行支持“提前还款”，你也可以在贷款后申请“变更还款方式”。比如前期先用等额本息，等手头宽裕了，可以提前还一部分本金，或者申请换成等额本金。
最终决策看收入：银行审批房贷时，会要求你的月收入是月供的2倍或2.2倍以上。所以，一定要根据自己稳定的月收入来倒推你能承受的月供范围，别让房贷影响了基本生活。
希望这篇文章能帮你清晰地算明白这笔账！买房是大事，量力而行，做出最适合自己的选择才是最重要的。
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